대부분 사람들이 참여정부의 경제정책 중 실패한 대표적인 정책이 부동산 관련 정책이라고 한다. 뭐 본 알바야 정치나 부동산엔 관심도 없고 또한 아는것도 졸라 없는 관계로 생각나는 대로 쉬불혀 본다~

참여정부에 들어와 새로운 부동산정책을 낸 것은 크게 세가지이다. 가장 먼저 발표된 것이 2004년 발표된 <10.29 부동산 대책>이다. 이 대책은 “수도권과 충청권 등 일부 지역을 투기과열지구 묶고” “전매의 금지” 등 대체로 일반적인 부동산 정책이었다. 여기에 “토지이용에 따른 개발부담금을 부과”하고 이에 따른 “무주택 서민 등 실수요자에 대해서는 내집 마련의 꿈을 앞당기겠다는 것”이 주 된 내용이다.

두 번째로 발표된 정책이 2005년 발표된 <8. 31 부동산정책>이다. 이 대책은 “종합부동산세란 일종의 부유세를 신설”함으로서 강남 등 일부 지역의 집값 상승을 막고 “부동산의 실거래를 신고”하게 함으로서 투명한 부동산 거래를 실현하겠다는 것이다. 또한 “강남의 대체지인 판교를 당초 보다 10% 늘려 개발”하여 “서민들에게 싸고 양질의 주택을 공급하겠다는 것”이 주 된 내용이다.

세 번째로 발표된 정책은 2006년 3월 30일날 발표한 <3.30부동산정책>이다. 이것의 요점은 “재건축 개발이익 최대 50% 환수 및 5년간 연간 30만호 주택공급” 이다. 또한 택지 조성원가 및 공급가격 인하를 통해 아파트 분양가 인하를 도모하며 강남권에 비해 상대적으로 낙후된 강북을 개발하여 도시의 경쟁력을 공평하게 도모한다는 것이 주 된 내용이다.

그러면 참여정부에 들어와 발표된 세가지 부동산 정책의 허와 실을 살펴보자. 먼저 <10.29 부동산 대책> 일부 과열된 지역을 투기과열지구로 묶고 전매를 금지한다는 것은 잘한 일이다. 또한 참여정부는 서민들에게 싸고 양질의 주택을 공급하겠다고 약속을 하였다. (이 약속은 계속 이어진다.)

이 대책으로 순간 부동산 시장은 경직되었으나 어느 순간 제자리로 돌아갔다. 또한 이때 강남권을 중심으로 부동산 폭등의 기미가 보였다. 또한 아이러니 하게 토지이용에 따른 개발부담금 부과조치는 아파트 분양가격 인상에 영향을 미쳤다.

두 번째인 <8. 31 부동산정책> 주요 내용인 종합부동산세 신설은 위헌의 시비가 끊이지 않았으나 정부를 누가 이기랴.. 또한 판교를 10% 늘려 개발하여 서민들에게 양질의 주거공간을 준다는 이설은 판교 분양가에서 “억“ 소리를 내며 전 국민들에게 판교 분양가 논란이란 재미난 화두를 던졌다. 이것은 인근 용인이나 수원 등의 개발예정인 아파트 분양가를 올리는 기폭제가 되었다.

세 번째인 <3.30부동산정책> 전무후무한 재건축 개발이익 50% 환수 조치.. 이 대책으로 순간 날개를 달 듯 올라가던 압구정동 재개발예정 단지와 대치동 은마 및 개포동 주공아파트의 상승세는 꺽였다. 덕분에 그 동안 설움을 안고 강남권만 바라만 보던 강북의 전 지역은 상승세로 돌아섰다. 서울 전 아파트의 평균화~~~ 헐~~

그럼 세가지 부동산 정책의 이전과 이후의 가격 차이를 보자.

▶ 강남구 압구정동 현대(7차) 65평형 시세추이

위 표에서 본대로 참여정부의 부동산 정책이 발표된 2004년부터 2006년 까지 대표적인 종합부동산세, 재개발이익환수 등 제도상에서 가장 불리할 것으로 예상된 압구정동 현대7차의 경우 약 2년동안 무려 13억이 오르는 기 현상을 보였다. 또한 신현대 33평의 경우 2004년 6월에 6억 2천에서 현재는 13억 5천이란 배가 넘는 고공행진을 기록했다.

위의 일례를 강남으로 든 이유는 참여정부에 들어와 부동산 정책을 시행한 대부분의 내용이 강남과 직결되기 때문이다. 예를 들어 종합부동산세 신설이나 재개발이익 환수 등이 바로 그것이다.

상품을 개발할 때 가장 먼저 판매에 대한 샘플링 검사를 하는 곳이 강남이란다. 하지만 부동산 정책에도 이런 공식을 대비 하여야 할까? 얼마전 알바들과 토론하는 자리에서 나의 견해를 밝힌 점이 “사랑의 반대는 무관심이지 증오가 아니다”이다. 물론 증오란 표현이 좀 거시기 하지만...

만약 강남지역의 아파트가 안올랐다면 전국의 부동산이 들썩거렸을까? 아마도 부동산은 제자리로 움직였을 것이다. 참여정부 역시 이것을 알고 있었기에 새로운 부동산 정책을 편 것은 아닐까? 물론 이 정책은 가장 대표적인 실패사례로 남았지만 말이다.

연예계에서(발라스 보면 안돼~~) 컴백을 할 때 염문설이나 기타 소문을 일부러 흘러가게 하는 경우가 있다. 이것은 사람들의 무관심을 관심으로 돌리고자 하는 마케팅 기법이라고 볼 수 있다. 좋은 기사든 나쁜 기사든 기사는 사람들의 관심을 끈다. 부동산도 마찬가지이다. 강남을 잡고자 강남 위주 정책을 벌인다면 (그것도 세금이란 가장 손쉬운 방법으로) 그것이 과연 성공을 할까?

이런 물음에 대한 답은 위에서 나와있다. 차라리 대한민국 1%지역이라 불리는 강남에 대해 무관심했더라면... 그리고 이런 무관심을 상대적으로 낙후된 지역에 기울였다면 과연  어떻게 되었을까? 참여정부의 가장 대표적인 중점정책인 부동산 정책은 실패로 돌아갔다. 강남을 잡고 또한 세금을 거두어 들이는 도랑치고 가재잡고 전법은 애먼 도랑만 망치고 있는 가재조차 없게 만들어 버렸다. 아니라고? 아님 말쥐 뭐~~~ 찌질넷인걸~~

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물뚝심송 :
 
오.. 1편이라는 거 보니 줄줄이 나올 모양이네.. 

후크선장 :
 
심심할때 함 찌질거려 보지효~~~
술안주 삼아 술도 한잔 하면서.. 

니미럴리스트 :
 
강남을 내버려두자는 주장에 100% 찬성.
전에 섶에 '강남에 신경 끄자'라는 글을 올려 대문까지 갔었는데
다시 찾으러 가 보니 제 글은 몽땅 삭제되어 있네요~
대문 칼럼에 달랑 제목만 남아서...

노무현 정부가 강남은 커녕 지방의 아파트 한채 살 능력이 없는 계층의 주택문제에는 신경을 끄고 강남에 그토록 민감했던 원인은 지지자들의 성격에 있습니다. 아내모의 주도세력으로 대표되는 일부 차상위 계층 노빠의 목소리가 먹혀 들어간 것이죠.

그 결과 전체적인 주택시장이 과열되어 집 없는 사람만 개피 본 결과가 되고 말았지요.  
 
꿀먹모도 :
 
제가 몰라서 여쭈어보는데요.

강남의 집값 상승에 정부가 개입하지 않고 나둔다면, 어느 순간 강남 집값의 버블이 붕괴될 수 있다고 생각합니다.

만약 니미럴님이 강남 집값이 버블이 아니라고 하신다면 이에대한 논쟁이 필요하겠죠.

어쨌든, 만약 강남 집값이 버블이라고 한다면, 그 버블이 붕괴될 때 한국 경제에 나쁜 영향을 미칠 수 있지 않나요? 니미럴님은 강남 집값 규모 정도라면 그것이 급락한다 할지라도 한국 경제에 대한 영향이 미미할 것이라고 생각하시는지요? 
 
 
니미럴리스트 :
 
우선, 월향님이나 저나 지적하고자 하는 것은 부동산 정책의 역량 대부분을 강남 집값에 쏟아붓느라 정작 국가가 나서야 할 일인 저소득층의 주택문제에 대해 신경을 쓰지 않았다는 점입니다.

자산가격에 낀 거품에 대해서는 (거품인지 아닌지를 판단하기에 앞서) 대부분의 나라가 시장에 맡겨둡니다. 그리고 임대주택 등의 문제에 신경을 씁니다.  

꿀먹모도 :
 
1. 참여정부가 무주택자들을 위해서 무엇을 했는지, 또는 무엇을 했어야만 했는데 안했느지에 대해서는 제가 잘 모르겠습니다. 참여정부가 무주택자 문제에 신경을 쓰지 않았다면 당연히 비판받아야한다고 생각합니다.

2. 다만, 제가 여쭈어보고 싶었던 것은 정부가 무주택자 관련 문제에 어떤 입장을 취했는가와 관계없이 정부는 강남 집값 상승에 개입할 필요가 있지 않았나하는 것입니다. 제가 그렇게 생각하는 근거의 하나는 버블 붕괴의 위험이라는 것이죠.

3. 집값의 거품에 대해서는 대부분의 나라가 시장에 맡겨둔다고 말씀하시는데, 그 부분에 대해서는 제가 잘 모르겠습니다. 일단은 다른 나라에서의 거품과 한국에서의 이번 거품간에는 정도의 차이에서 커다란 차이가 있을 수 있다고 생각합니다. 제가 잘모르지만....

제가 읽은 신문과 잡지의 기사들을 보면, 일본의 집값붕괴가 일본 경제에 미친 영향을 언급하고, 참여정부 집권 기간동안 급상승한 강남 지역 집값 상승은 한국 경제에 일본에서 일어났던 것에 버금가는 부정적 영향을 미칠 수 있다고 이야기합니다. 그러므로 연착륙의 필요성을 강조합니다. 이러한 이유에서 정부의 개입이 필요하지 않나하는 것이 제 생각이었습니다.

모르겠습니다. 제가 읽은 기사들이 사기인지도 모르겠습니다. 만약 그렇다면, 니미럴님이 설명해주시면 감사하겠습니다.  
 
니미럴리스트  :
 
신문기사를 죽 팔로업하신것 같으니 집값 앙등이 우리만의 문제가 아니라 영국, 미국 등 선진국들에게서 공통적으로 일어난 일이고 그들 나라는 유동성 축소 및 공급확대책 이외의 조세정책을 별도로 쓰지 않는다는 기사가 조중동에 의해 지겹도록 보도되었습니다.

일본버블의 기사를 보셨으면 제가 언급한 그런 기사도 보셨으리라 생각하는데 왜 일본의 집값기사만 생각나는지요~~ 
 
 
꿀먹모도 :
 
집값상승이 저금리로 인한 세계적 추세였다는 것을 들었습니다. 이런 근거에서 일련의 노통 지지자들은 집값상승이 참여정부의 책임이 아니라고 주장했던 것으로 기억합니다.

아무튼, 문제는 상승의 정도의 차이가 아닌가요? 제가 그 구체적 수치는 모르지만, 영국 미국에서의 집값 상승과 한국 강남에서의 집값 상승에는 그 정도에 있어서 큰 차이가 있다고 들었습니다. 그리고, 그것에 비견되는 것이 일본의 사례였구요. 제가 잘못 알고 있는 것인가요?  
 
니미럴리스트 :
 
제 기억으로는 큰 차이가 없는 것으로 기억합니다. 예를 들어, 런던 근처의 집값이 이백몇십프로 올랐고 이 정도 기억나는데 서울과 수도권의 집값도 그 정도 오른거 아닌가요?

그리고, 일본에 관해서는... 혹시 집값을 초기에 잡지 못해 잃어버린 10년을 초래했다는 기사를 보신 적이 있습니까? 과잉 유동성 관리 실패가 자산가격의 버블을 부르고... 뭐 그런 논리였던것 같은데.  
 
니미럴리스트 :
 
중요한 사실 하나는... 참여정부가 '거품'이란 말을 공식적으로 거론한 적은 거의 없습니다. '부동산 시장 안정'이라는 애매한 표현을 썼지요.

제 생각으로는 참여정부는 부동산에 심각한 거품이 끼어 있다고 생각하지 않았을 것입니다. 금리인상과 같은 유동성 억제책을 쓰지 않은 사실을 보면...

'거품'이라는 단어는 아내모와 그와 유사한 시민단체의 전유물이었을 뿐입니다.  
 
꿀먹모도 :
 
한번 구체적 수치를 찾아 볼 필요가 있겠네요. 저는 한국의 집값 상승의 정도가 영미보다 큰 것으로 알았습니다. 그래서, 언론이나 야당들이 집값상승을 참여정부의 책임이라고 그토록 비판한 것 아니었나요?

일본의 집값 버블의 원인이 어디에 있는지는 제가 잘 모르겠습니다만, 아무튼 일본은 집값 버블의 붕괴가 경제에 커다란 악영향을 미쳤다고 들었습니다. 그런 근거에서 우리 정부가 집값버블을 연착륙시키기위해 무언가를 해야한다는 주장이 제기된 것이죠.

저는 이러한 주장이 설득력이 있고, 그런 점에서 참여정부가 강남 집값에 대해 개입하려고 하는 것은 비판받을 일은 아니라고 생각해왔습니다.  
 
니미럴리스트 :
 
집값에 개입하지 말았어야 한다라는 주장은 누구도 하지 않았습니다.

집값을 안정시킬 정책은 많습니다. 절대주택의 부족으로 집값이 오른다면 공급확대책을 쓰고 과잉유동성으로 인한 자산 인플레라면 금리를 올리든가 하면 됩니다.

그런데 참여정부는 장기적으로 집값을 상승시키는 대증요법인 세금정책으로 갔습니다. 그리고 그 '집값'도 저소득층의 구매 대상이 되는 저가의 주택이 아니고 가진 자들의 돈놀이판인 강남주택에 집중되었습니다.

그 점을 비판하는 것이죠.  
 
꿀먹모도 :
 
참여정부가 강남 집값이 거품이 아니라고 생각했다는 주장은 굉장히 충격적입니다. 전혀 제가 상상해보지 않은 것인데요.

그 근거가 참여정부가 거품이라는 말을 쓰지 않았다는 것 이외에도 또 있나요? 참여정부가 거품이라는 말을 쓰지 않았다는 것은 찾아보면 쉽게 알 수 있겠죠. 만약, 참여정부가 부동산 시장 안정이라는 말만을 사용했다면, 그 의미도 살펴볼 필요가 있을 것 같습니다.  
 
니미럴리스트 :

저는 강남으로 한정짓지 않았습니다. 전체 집값을 이야기한 것이죠.  

니미럴리스트 :

그 근거를 저에게 물어보면 안되죠. 정책을 내놓고 집행하는 측은 참여정부입니다. 그럼 그 정책을 만든 배경으로 뭔가를 설명했겠지요. 거기에 부동산 가격이 거품이라는 진단이 없으면 참여정부가 그렇게 생각하지 않은 것으로 판명하면 됩니다.  
 
니미럴리스트 :

그런데 꿀먹님이 생각하는 시장경제에서의 거품가격이란 도대체 뭘 의미하나요? 저랑 다른 얘기를 하시는 듯...  
 
교주 :

내가 젤 궁금했던게 집값 잡는다면서 부동산 대출 무작정 받을 수 있게 내버려 둔 것이었는데... -_-;;  
 
니미럴리스트 :

거품이 아니라고 생각했다는 하나의 반증 되겠습니다~  
 
교주 :

멍청하고 무능하다는 증거일 수도 있지요...  
 
산여행 :

저도 강남은 그냥 내버려둬야 한다고 생각해요 언젠가 강남을 명품에 비교한적이 있는데 강남이 실제보다 많은부분 부풀려진 부분이 있거든요 속빈 강정처럼..
자꾸 뉴스에서 오르내리다보니까  그럼에도 불구하고.. 가끔 아짐들 만나면 강남으로 오는것을 목표로 삼는 분들이 아직도 있더군요 수요가 있으니까 당연 집값은 그럴것이고 그부분은  어쩔수없는것 같아요 돈있어서 어떻게 해서든지 살고싶다는데.. 대책이 없지요.
즘 리모델링때문에 우리 아파트가 시끄러운데.. 건설사관계자가 다음번에 이명박이 거의 확실히 될것같은데..이명박이 되면 건설이 더 좋아질꺼라 하더군요 건설을 잘알아서.. 다른분들은 가만히 듣고 있는데 교회다니시는분만 크게 끄덕이고..
이명박 더 싫어진 계기가 서울시장일때 정부에서 머리짜서 정책 내어놓음 엇박자 많이 냈던것으로 기억해요.
압구정아파트 예를 드셨으니까 하는말인데 집값이 조금 주춤할때쯤 압구정현대아파트 고층 재건축 이야기를 꺼냈지요 덕분에 한동안 강남부동산 게시판에서는 이정권끝나기만을 기다리자 참음된다!!
그렇게 만들었지요 고층재건축이 되면 평당 1억도 받겠다는 원대한 꿈을 꾸기도 했지요. 정권바뀔때 기다려서 재건축하자는 사람들도 있는데 아뭏든 오늘 좀 섬찟했습니다  
 
니미럴리스트 :

작년 기사의 일부입니다. 우리나라의 자산인플레가 심한 편이 아니라는 보고서 내용입니다.

"한국의 집값 상승률이 OECD국가에 비해 높지 않다는 분석도 나오고 있다. 주택공사 주택도시연구소는 지난 2월 ‘OECD국가의 기초경제여건과 주택가격의 변화’라는 보고서를 통해 “1986년 1월 대비 현재 가격 수준은 전국이 3.1배, 강남이 4.3배다. 이는 영국의 전국 평균 4.5배와 비슷한 수준”이라고 밝혔다. 한국은행의 금융경제연구원은 ‘주택가격의 거품 여부에 대한 평가’라는 보고서를 통해 “우리나라의 실질 주택가격 추이를 미국과 비교하면 전국 주택가격은 1998년 이후 미국에 비해 대체로 하향 안정화되는 추세를 보이고 있다. 서울 강남지역 아파트는 미국 전 지역 및 동부 보스턴 지역의 주택에 비견할 만큼 가격이 상승했지만 샌프란시스코 지역의 주택에 비해서는 그 상승폭이 낮게 나타나고 있다”고 밝혔다. RE멤버스 고종완 사장은 “저금리로 인해 전 세계적으로 집값이 급등, 우리나라의 집값 상승률은 미국 등 선진국에 비하면 낮은 편”이라고 말했다." 
 
역시 선진국중 부동산 정책을 구사하는 나라는 거의 없다는 기사입니다.

"이처럼 주택가격의 급등이 초래하는 부작용이 심각하지만 OECD국가 중 주택가격 급등과 관련, 적극적인 대책을 마련한 나라는 우리나라와 뉴질랜드밖에 없다. 뉴질랜드 준비은행(RBNZ)은 주택가격 급등을 막기 위해 2004년 1월 이후 정책금리를 9차례에 걸쳐 2.25%포인트 인상, 7.25%로 올렸다. 선진국 중에서도 가장 높은 수준으로 올렸다. 한국은행 해외조사실은 보고서를 통해 “뉴질랜드의 고금리정책은 주택가격 급등에 따른 내수 과열 및 물가불안을 진정시키고 내수와 수출이 균형을 이룬 안정적 성장을 도모하기 위한 것”이라고 평가했다. 2002년 이후 1.7배 상승했던 주택가격은 2005년 4분기 이후 하락세로 반전됐다." 

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이 토론은 이후로도 상당히 길게 진행되었습니다.

다음편으로 이어집니다.

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